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城市房屋拆遷中補償安置合同糾紛的法律實務處置
編輯時間:2014-11-16 21:38 作者:admin 瀏覽量:0

                          一、對拆遷安置合同的效力審查
   

      對拆遷安置合同的效力審查,應從合同的主體和內容兩個方面作為切入點。《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)對拆遷安置合同的雙方進行了主體的界定。作為拆遷人,是指取得房屋拆遷許可證的單位。但對于具備資質單位的分支機構或接受拆遷人委托的單位能否作為拆遷安置合同的主體問題,在審判實踐中,看法各異。 拆遷安置合同的一方當事人,能否是其分支機構或被委托人的問題,應具體情況具體分析,不能一概而論。對于分支機構或被委托人在得到其單位或委托人的授權并以其主管上級單位和委托人的名義訂立拆遷安置合同時,其主體應為適格主體。被委托人、分支機構等以自己的名義訂立拆遷安置合同引起訴訟的,其授權人或上級法人應成為訴訟主體。


    所謂被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。對于持有房屋產權證明的人是被拆遷人這點不容置疑,但是對于一些通過繼承、買賣、離婚、贈與等形式已享有被拆遷人房屋的實際所有人,能否作為被拆遷人來看待呢? 答案應是肯定的。對于拆遷房屋的所有人,不宜作縮小解釋,即界定為具有房屋產權證的人,否則將不利于保護被拆遷人的合法權利,亦不利于房地產市場的商品的流轉,對此應結合個案具體分析。


   對于被拆遷房屋的部分所有權人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議,事先未經其他所有權人的同意,事后又未經其他所有權人追認的,或者拆遷人與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置合同的,該協議因侵犯了他人權利,應認定為無效。對于通過買賣已占有使用的被拆遷房屋的所有權人未履行房屋產權過戶手續,但已與原產權人結清房款手續的,原產權人未主張買賣合同無效的,房屋買受人與拆遷人達成的拆遷安置合同有效,但應責令其盡快辦理房產過戶手續。


    對于拆遷合同內容的審查,主要要看拆遷安置合同的內容是否是雙方當事人真實意思的表示,是否符合拆遷法規,對于其內容有悖于法律禁止性規定的,應認定其無效。

 

                                 二、拆遷安置合同的產權糾紛處理


   根據《條例》規定,被拆遷人享有實行房屋產權調換的權利。實踐中,大部分的拆遷安置合同都對新建安置用房的產權進行了約定。在處理雙方因安置房產權發生糾紛時,合同有約定的,應按合同約定處理,但合同對新建安置用房沒有產權約定的,應按拆遷時的法規處理。對于法律法規沒有規定的,按照《條例》的規定可以進行產權調換的應確認產權,即被拆遷人對產權調換和作價補償享有選擇權。但對已進行了作價補償的,就不能再進行產權調換。對共同所有的房屋,有主張產權調換,有主張作價補償的,可進行產權調換,對其共有人因共有產權之間的爭執,可作為析產案件另案處理。拆除房屋屬違章建筑和超過批準期限的臨時建筑,既不能作產權調換,也不能進行補償。但是如果被拆除的房屋,當時城市規劃部門認為不屬于嚴重違反城市規劃,只是做了罰款處罰,而房屋所有人又補辦了有關手續的,該房則由違章建筑變為合法建筑,可以享受產權調換及補償的待遇。對于拆除臨時建筑物,如果拆除未超過批準使用期限的臨時建筑物,拆遷人依法應享有拆遷補償待遇,但不享有安置待遇。對于拆遷非公益事業房屋的附屬物,不能產權調換,只能由拆遷人給予貨幣補償。

                            三、拆遷安置合同的補償糾紛處理


    由于拆遷人占比例較多的是房地產開發公司,這些部門的性質,決定其必須追求最大利潤,因此,實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅,對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關補償,這類糾紛訴至法院的也很多。對于補償糾紛的處理,在審理時,如果拆遷安置合同有約定,應按照拆遷安置合同的約定來處理;沒有按照合同約定來履行的一方,應承擔違約責任。


    對于作價補償,應按照所拆遷房屋建筑面積的安置價格結合成新結算補償的金額,在補償時也應充分考慮地段的差異。對于不同使用性質的房屋應有不同的補償標準,這里主要是指住宅用房和營業性用戶。拆遷中如何認定房屋的使用性質,是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。筆者認為應按拆遷房屋實際使用的性質來認定。對于拆遷非住宅房屋造成停產、停業的,拆遷人應當給予適當補償。


   對于被拆遷房屋的承租人,在租賃期限未滿時,則承租人對該拆遷房屋享有使用權,對此承租人有要求拆遷人和房屋產權人返還已付租金并賠償其損失的權利。如果房屋所有權人進行了產權調換,承租人與原房屋所有權人之間的租賃關系應當繼續維持。在過渡期限內,承租人自行安排住所的,拆遷人應當支付臨時安置補助費。對于搬遷補助費和臨時安置補助費應按城市市政府的有關規定執行。對于因拆遷人的責任延長過渡期限的,對此拆遷人除應承擔違約責任外,還應當自逾期之日起增加臨時安置補助費。

 

                   四、拆遷安置合同的安置面積、地點、樓層、還建結算糾紛的處理


   拆遷安置合同的雙方當事人應嚴格按照合同的約定來履行,對于拆遷人在復建房建設過程中,擅自改變安置的面積、地點、樓層等,致使拆遷安置合同無法履行,被拆遷人堅持按拆遷安置合同安置的,應判決拆遷人按合同的約定標準給付被拆遷人。拆遷人以無房為由拒絕安置,而被拆遷人仍要堅持按原合同安置的,應判決拆遷人按合同約定的標準另行給付。拆遷人拒絕執行的,可采取劃撥拆遷人款項,在房地產交易市場購置商品房交付給被拆遷人的方法,予以強制執行。


   拆遷人將同一房屋以產權調換形式補償給數個被拆遷人,或安置給數個被拆遷人,致使發生補償或安置房屋的權屬發生糾紛的,應確認爭議的房屋歸最先訂立協議的一方;如果訂立協議的先后順序無法認定的,可根據被拆遷人的需要房屋安置的緊迫程度酌情處理。對于已辦理安置房的所有權手續,并已實際占有安置房,又有拆遷安置合同的,可適用物權優于債權的原則,首先安置已享有爭議房屋的所有權和使用權的人,未取得爭議房屋的被拆遷人,可對拆遷人另行提起訴訟,拆遷人負有另行補償安置的責任。


    對于合同約定的地點、面積等不明確,易產生歧義的,應按照有利于被拆遷人的解釋處理,對于還建結算問題有合同的按合同約定處理,沒有約定的應按照《條例》和法規、政策的規定執行;對于違約延期付款或延期給付標的物的行為,違約方既要承擔逾期付款或給付標的物的違約責任,又要承擔價格風險的不利責任。逾期交付標的物的,遇價格上漲時,按照原價格執行;價格下降時,按照新價格執行。逾期付款的,遇價格上漲時,按照新價格執行;價格下降時,按照原價格執行。

 

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