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房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務
編輯時間:2014-11-16 21:38 作者:admin 瀏覽量:0

第一節 一般規定

 

概念界定

1. 房屋拆遷裁決,是指房屋拆遷主管部門依據拆遷法律規定,對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償的形式和金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關于雙方當事人之間的權利和義務的具體行政行為。

2. 強制拆遷,是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制執行,或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院予以強制執行的行為。

適用范圍

本章主要針對城市房屋拆遷中的律師實務,集體土地上的房屋拆遷裁決,按各省、市的規定確定是否適用本章內容。

 

第二節  裁決申請與受理階段

 

1. 申請階段

律師在代理當事人提請房屋拆遷裁決申請時,重點是把握按規定申請所必需的資料。為拆遷主管行政機關提供服務時應審查申請資料是否符合要求。

1.1 拆遷人申請裁決應提交的資料:

1.1.1 裁決申請書;

1.1.2 法定代表人的身份證明;

1.1.3 被拆遷房屋權屬證明材料;

1.1.4 被拆遷房屋的估價報告;

1.1.5 對被申請人的補償安置方案;

1.1.6 申請人與被申請人的協商記錄;

1.1.7 未達成協議的被拆遷人比例及原因;

1.1.8 其他與裁決有關的資料。

1.2  被拆遷人、房屋承租人申請裁決應提交的資料:

1.2.1 裁決申請書;

1.2.2 申請人的身份證明;

1.2.3 被拆遷房屋的權屬證明;

1.2.4 申請裁決的理由及相關證明材料;

1.2.5房屋拆遷管理部門認為應當提供的與行政裁決有關的其他材料。

1.3  裁決申請書應包括以下主要內容:
  1.3.1 申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業、住所;
   1.3.2 被申請人名稱、地址等基本情況;
   1.3.3 申請裁決的請求、事實和理由;
   1.3.4 申請人簽名或蓋章、申請日期。

2. 審查受理階段

律師在拆遷行政裁決階段,應注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。

2.1  裁決聽證

裁決機關收到拆遷人的裁決申請后,應當對達成拆遷補償安置協議的戶數占拆遷范圍總戶數的比例進行審核,未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的,房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前,應當進行聽證。具體標準、程序按省、自治區、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規定執行。

律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證,并可結合相關法律法規,以及委托人的合法權益發表律師意見。

2.2  不予受理的情形

有下列情形之一的,裁決機關不予受理裁決申請:

2.2.1 已超過房屋拆遷期限的;

2.2.2 申請人未在規定的日期內補齊資料的;

2.2.3 申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協議后發生合同糾紛的;

2.2.4房屋已經滅失的;

2.2.5 申請人主體資格不符合法律、法規、規章規定的;

2.2.6 申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的;

2.2.7 裁決做出后,當事人就同一理由再次申請裁決的。

對裁決申請不予受理的,裁決機關應當自收到申請之日起5日內書面通知申請人。

律師對行政機關作出受理或不予受理的決定,均可為當事人提供咨詢意見,確認行政機關的決定是否符合法律規定。如確認不符合法律規定,可接受委托代書復議申請書、訴狀或代理復議與行政訴訟。

 

第三節  裁決審理階段

 

在拆遷裁決的審理階段,律師的服務重點主要是以下幾方面:

1.   對裁決審理的程序和內容的核實。

1.1 裁決行政機關是否向申請人發出裁決受理通知書。

1.2裁決行政機關是否向被申請人送達裁決申請副本及答辯通知書。

1.3 相關資料、程序的合法性。

1.4裁決機關是否組織拆遷當事人進行調解。注意未經調解,不能作出裁決,而申請人經兩次通知未參加裁決調解的,視為撤回裁決申請;被申請人經兩次通知不出席裁決調解的,裁決機關可以缺席裁決。

1.5 核實補償安置標準是否符合法律規定與該案的實際情況。

在審理過程中,當事人對評估結果有異議且未經房屋拆遷估價專家委員會鑒定的,裁決機關應當委托估價專家委員會進行鑒定,并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。

1.6 裁決機關是否及時合法地作出書面的裁決書。經調解當事人達不成協議的,裁決機關應自受理裁決申請之日起30日內做出裁決。裁決書內容應當合法、適當。裁決須經裁決機關領導班子集體討論決定。
    1.7 裁決書是否送達。裁決書應當送達當事人,并留有送達的證據。裁決書可以按照直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達的順序以及實際情況,確定送達方式。無法直接送達、郵寄送達、留置送達的,可公告送達,將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷范圍公示欄內,裁決書自張貼于公示欄內之日起滿7天視作送達。

2.   裁決中止的審查

在裁決審理過程中,可能出現中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務重點是以下七個方面:

2.1 審查是否發現新的需要查證的事實。

2.2 審查是否是當事人對評估結果有異議,需等待鑒定結論的。

2.3 審查是否是裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據的,而相關案件未結案的。

2.4 審查是否是作為自然人的申請人死亡,需要等待繼受人表明是否愿意繼續裁決的。

2.5 審查是否是作為自然人的被申請人死亡,需要變更被申請人的。

2.6 審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。

2.7 中止裁決的情形消除后,應當提請行政裁決機關恢復裁決。

3.  裁決終結的審查

裁決審理過程中,行政裁決機關可能會決定裁決終結,律師在這種情形下提供法律服務的重點是以下四個方面:

3.1 審查當事人是否達成拆遷補償安置協議;

3.2 審查申請人或被申請人是否是裁決當事人;

3.3 審查申請人是否撤回裁決申請;

3.4審查作為自然人的申請人死亡,15日內繼受人是否表示參加裁決或放棄參加裁決。

4. 裁決書內容的審查

裁決書應包括以下主要內容:

4.1申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。

4.2 申請裁決的請求、爭議的事實和理由。

4.3 裁決機關認定的事實、理由和適用的法律依據。

4.4補償安置方案(補償方式、補償金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及《實施細則》中規定的應當補償的項目)。

4.5 告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及期限。

4.6 裁決機關的名稱、裁決日期并加蓋公章。

4.7 裁決規定的搬遷期限不得少于15日。

 

第四節 行政強制執行階段

 

在行政決定的行政強制執行階段,律師為當事人以及行政機關提供法律服務的重點主要有以下四個方面:

1. 審查行政強制執行申請主體

房屋拆遷裁決書送達后,申請人與被申請人應當執行裁決方案。被拆遷當事人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,裁決機關可依法申請強制執行。

2. 審查申請強制拆遷前是否依法聽證

申請行政強制執行前,裁決機關應當組織拆遷當事人對行政強制執行的依據、程序、補償安置方案及測算依據等內容進行聽證。同時,還應邀請政府有關部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當事人拒絕參加聽證會的,裁決機關應當組織召開調查會。律師可代理委托人參與聽證會及調查會,發表律師意見。

3. 審查行政強制執行申請應提交的材料

 申請行政強制執行,應當提交下列資料:

   3.1 行政強制執行申請書;

3.2 裁決調解記錄和裁決書;

3.3 安置用房或補償資金證明;

3.4 被拆遷當事人拒絕接受補償資金的,應當提交補償資金的提存證明;

3.5 被拆遷當事人不同意拆遷的有關材料;

3.6 聽證會或調查會記錄。

4. 行政強制執行其他應注意的事項:

4.1申請行政強制執行,應當由裁決機關領導班子集體討論決定;

4.2拆遷人未按裁決規定向被拆遷當事人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標準和產權清晰、無權利負擔的安置用房的,不得申請行政強制執行;

4.3裁決機關應當提前15天通知被拆遷當事人并做好宣傳解釋,動員被拆遷當事人自行搬遷;

4.4拆遷人應當對被拆除房屋以及房屋內的物品向公證機關辦理證據保全;

4.5行政強制執行時,裁決機關應當組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現場;

4.6 裁決機關是被拆遷當事人的,由同級人民政府裁決的;

4.7行政強制執行應當注意防止人身傷害的發生,要有應對突發事件的預案;

4.8執行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則,注重社會穩定與和諧

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