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房屋拆遷前期準備中的律師實務
編輯時間:2014-11-16 21:38 作者:admin 瀏覽量:0

第一節  一般規定

 

本章所稱前期準備階段是指截至房屋拆遷許可證公告之日前的階段。

1.房屋拆遷的前提條件

國家法律規定,凡需要拆遷房屋的建設單位應當向擬拆遷房屋所在地的縣、市拆遷主管行政機關提出申請,取得行政許可后,方可實施拆遷房屋。其中在城市拆遷許可的形式為《房屋拆遷許可證》,農村為拆遷許可證或征收批準文件。

2.概念界定

2.1 搬遷期限,是指被拆遷人和拆遷人在拆遷補償安置協議中約定或者行政裁決中規定的被拆遷人騰出房屋完成搬遷事宜的期限。

2.2 拆遷期限,是指拆遷許可證設立的實施拆遷活動的期限。

 

第二節 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作

 

1. 律師代理拆遷人、拆遷單位在房屋拆遷前期準備階段的工作:

1.1 核實擬拆遷地段的土地性質,以確定是適用城市還是農村房屋拆遷的程序。

1.2 核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質,核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的拆遷委托合同。

1.3 核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權或土地征收征用批準文件且是否依法公示。

1.4 核實拆遷人是否已合法取得建設項目批準文件且是否依法公示。

1.5 核實拆遷人是否已合法取得建設用地規劃許可證且是否依法公示。

1.6 調查被拆遷人的基本情況(拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數、人口、老弱病殘特殊對象等)。

1.7 核實在規劃管理部門核發建設用地規劃許可證、確定拆遷范圍后,拆遷范圍內的單位和個人有無進行下列活動:

1.7.1 新建、改建和擴建房屋及其附屬物;

1.7.2 改變房屋和土地用途;

1.7.3 建立新的房屋租賃關系;

1.7.4 分列房屋租賃戶名。

1.8 參與制定拆遷方案的聽證會,發表律師意見。

1.9 核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、完整性、可行性,拆遷方案應載明如下事項:

1.9.1 拆遷四至范圍;

1.9.2 拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數量及公房、私房、宗教產和代管產的具體數量);

1.9.3 拆遷戶數;

1.9.4 拆遷期限;

1.9.5 拆遷范圍分期實施拆遷的情況;

1.9.6 拆遷補償安置資金總額的預算;

1.9.7 申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數額、產權調換房屋的面積量與價值量,及后續資金分期到位計劃;

1.9.8 實施拆遷的方式;

1.9.9 拆遷計劃是否已經列入本地經濟發展計劃和本省(市)的拆遷計劃。

1.9.10核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶,前述存款金額不得低于省市政府規定的補償安置資金總額的比例。該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的,建設單位應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

1.9.11 核實用于產權調換房源的產權是否清晰、無權利負擔。

1.9.12核實用于產權調換房源的數量是否達到拆遷范圍被拆遷人總戶數的70%,用于產權調換房源是否符合國家質量安全標準及是否達到當地公共建筑設施配套要求。

2.律師代理拆遷人、拆遷單位在城市房屋拆遷前期準備階段應當謹慎注意的問題:

2.1 律師應提示委托人,拆遷主管行政機關不得作為拆遷人,也不得接受委托實施拆遷。

2.2 律師應提示委托人,不得采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。

2.3 律師應提示委托人,須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷,不得擅自擴大或者縮小。確需擴大或者縮小拆遷范圍的,應當按規定辦理規劃、土地批準手續,并向頒發該拆遷許可證的拆遷主管行政機關申請變更拆遷范圍。

2.4 律師須提示委托人,要在拆遷期限內完成拆遷。確需延長拆遷期限的,應當在拆遷期限屆滿日的15日前,向拆遷主管行政機關提出延期拆遷申請,區、縣房地局應當在收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

2.5 律師應提示委托人建設項目若在拆遷期限內發生轉讓,應當經拆遷主管行政機關同意后,辦理房屋拆遷許可證變更手續;拆遷主管行政機關應當將變更后的房屋拆遷許可證的相關內容予以公告。建設項目轉讓人尚未將拆遷補償安置協議或者裁決載明的有關權利、義務履行完畢的,由受讓人繼續履行;項目轉讓人與受讓人應當書面通知被拆遷人、房屋承租人,并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

2.6 律師應提示委托人,拆遷補償安置方案要符合黨的方針政策和國家法律規定的及本地的實際情況。如存在可能嚴重侵害被拆遷人合法權益的情況,經提示,委托人拒絕調整的,律師應解除委托。

 

第三節  律師代理被拆遷人、房屋承租人在城市房屋拆遷前期準備階段的工作

 

1. 核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質,核實拆遷工作人員的上崗證。

2.核實拆遷人是否已合法取得國有土地使用權批準文件。

3.核實拆遷人是否已合法取得建設項目批準文件。

4.核實拆遷人是否已合法取得建設用地規劃許可證。

5.核實拆遷許可證是否載明拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等事項并準確無誤,且委托人在該拆遷范圍內。

6.參加制定拆遷方案或是否作出拆遷許可的聽證會,發表律師意見。

7.核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性、合理性、完整性、可行性,拆遷計劃與方案除了說明拆遷依據之外,還應說明如下事項:

7.1 拆遷四至范圍;

7.2 拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數量,公房、私房、宗教產和代管產的具體數量);

7.3 拆遷戶數;

7.4 拆遷期限;

7.5 拆遷范圍有無分期實施拆遷的情況;

7.6 拆遷補償安置資金總額的預算;

7.7申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數額、用于產權調整房屋的面積量與價值量,及后續資金分期到位計劃;

7.8 實施拆遷的方式。

8.核實拆遷人是否有足額的拆遷補償安置資金專用存款賬戶,前述存款金額不得低于省市政府關于應占補償安置資金總額的比例,該存款金額與安置用房價值之和不足補償安置資金總額的,建設單位應當在拆遷方案中明確資金分期到位的時間。

9.核實用于產權調整房源的產權是否清晰、無權利負擔。

10.核實用于產權調整房源的數量是否達到拆遷范圍被拆遷人要求調換的數量,安置房源是否符合國家質量安全標準及是否達到當地公共建筑設施配套要求。

11.獎勵措施。

12.對特殊問題的應急方法

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