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上海鐵路法院:用于拆遷裁決安置的房屋應當產權清晰
編輯時間:2019-03-02 09:45 作者:yanmon 瀏覽量:0
上海鐵路法院:用于拆遷裁決安置的房屋應當產權清晰
上海鐵路法院:用于拆遷裁決安置的房屋應當產權清晰
【基本案情】
上訴人陸某某(以下簡稱陸某某等二十三人)因房屋拆遷行政裁決一案,不服上海鐵路運輸法院(2017)滬7101行初X號行政判決,向本院提起上訴。
本院于2018年8月28日受理后,依法組成合議庭審理了本案。
現已審理終結。
原審查明,因“海昌苑二期(包括擴大用地)”項目建設,上海昊大置業發展有限公司(以下簡稱昊大公司)作為拆遷人于2007年1月24日取得滬房虹拆許字(2007)第2號房屋拆遷許可證,拆遷期限延長至2017年9月30日,上海市利民路XXX號房屋(以下簡稱被拆遷房屋)在拆遷范圍內。
該房屋為私房,土地使用證載明的土地使用者為陸某某,使用面積為15平方米。
根據虹口區房地產測繪中心實地丈量,被拆遷房屋為三層,實測建筑面積合計162.79平方米,確認建筑面積45平方米。
被拆遷房屋處注冊有個體工商戶,名稱為“上海市虹口區一紅雜貨店”,經營者為陸某紅。
生產、經營場所查看審核表載明被拆遷房屋營業用房12平方米。
戶籍資料顯示該戶在冊戶籍人口二十三人,即陸某某等二十三人,其中陸某妹、董某君、蔣某戶籍于2008年遷入被拆遷房屋,陸某娣、陸某兄、李某戶籍于2009年遷入被拆遷房屋,李均戶籍于2010年遷入被拆遷房屋,王某謙于2016年9月1日在被拆遷房屋處報出生。
陸某律與劉某寶于1990年1月登記結婚,于2008年1月經法院調解離婚。
經上海八達房地產估價有限公司評估,以2007年1月24日為估價時點,被拆遷房屋居住部位單價為人民幣(以下幣種同)12,256元/平方米;非居住部位單價為24,764元/平方米。
分戶評估報告于2008年1月8日送達該戶。
因協商不成,昊大公司于2016年8月19日向上海市虹口區住房保障和房屋管理局(以下簡稱虹口房管局)提出房屋拆遷裁決申請。
虹口房管局于同日受理后,于2016年8月24日、9月1日組織雙方進行調解,陸某某戶未出席第一次調解會,第二次調解會陸某某戶參加,提出對按土地證面積計算建筑面積有異議,要求按房屋實際面積作為安置面積,對評估單價有異議,對安置人口不認可,要求按二十三人給予安置,因昊大公司不能滿足該戶要求,雙方仍未達成一致。
虹口房管局遂于2016年9月12日作出2016年虹房管拆裁字第17號房屋拆遷裁決(以下簡稱被訴拆遷裁決),裁決如下:一、陸某某在接到該裁決書之日起十五日內,遷出利民路XXX號,遷入本市虹口區三門路XXX弄XXX號XXX室,二房一廳,建筑面積82.10平方米,單價人民幣5,870元/平方米,房屋總價481,927元;本市寶山區潘廣路XXX弄XXX號XXX室,二室一廳,建筑面積88.63平方米,單價4,670元/平方米,房屋總價413,902.10元;本市浦東新區瑞和路XXX弄XXX號XXX室,二房一廳(期房),預測建筑面積81.94平方米(陽臺預測建筑面積4.906平方米,減半計費),單價4,880元/平方米,預測房屋總價387,896.56元;本市浦東新區瑞和路XXX弄XXX號XXX室,二房一廳(期房),預測建筑面積82.11平方米(陽臺預測建筑面積4.906平方米,減半計費),單價4,970元/平方米,預測房屋總價395,895.29元;本市嘉定區慈竹路XXX弄XXX號XXX室,二房一廳(期房),預測建筑面積78.07平方米(陽臺預測建筑面積3.085平方米,減半計費),單價4,243元/平方米,預測房屋總價324,706.18元;本市嘉定區慈竹路XXX弄XXX號XXX室,二房一廳(期房),預測建筑面積78.07平方米(陽臺預測建筑面積3.085平方米,減半計費),單價4,198元/平方米,預測房屋總價321,262.45元。
六套房屋總價合計為2,325,589.58元。
價值標準房屋調換需補差價為156,892.42元,由昊大公司支付給陸某某。
二、給予陸某某其他補貼:1、非居貨幣補償金額297,168元;2、停產停業補貼10,000元;3、搬遷補助費700元;4、家用設施移裝費補貼2,000元/戶;5、未認定面積補貼58,895元;6、期房過渡費補貼3,150元/月(70×45,自搬離原址至期房交付止);7、80歲以上老人補助10,000元;8、殘疾、大病補助20,000元。
安置房屋中慈竹路兩套房屋尚未取得房地產權證。
陸某某等二十三人收悉裁決書后不服,起訴至原審法院,請求撤銷被訴拆遷裁決。
在本案審理過程中,陸某某等二十三人向原審法院申請對居住房屋拆遷估價分戶報告單和非居住房屋拆遷估價分戶報告單進行專家委員會鑒定。
原審法院遂委托上海市房地產估價師協會房地產估價專家委員會對上述兩份估價分戶報告進行了鑒定。
該專家委員會于2018年3月12日作出兩份鑒定報告稱,估價機構資質和估價師執業資格在注冊有效期內;估價報告基本規范,評估價格合理。
陸某某等二十三人對該兩份鑒定報告提出異議稱,鑒定報告認定事實不清,評估價格過低。
【法院判決】
原審認為,根據《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)第十六條第一款、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》(以下簡稱《拆遷實施細則》)第二十四條第一款以及《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征補條例》)第三十五條之規定,虹口房管局具有作出房屋拆遷裁決的法定職權。
昊大公司經批準取得房屋拆遷許可證,具有拆遷人資格。公眾號“舊改征收律師”
被拆遷房屋在拆遷范圍內,因拆遷雙方對于拆遷補償安置事宜未達成一致意見,昊大公司遂向虹口房管局提出房屋拆遷裁決申請。
虹口房管局受理后向昊大公司及陸某某戶送達了相關材料,并進行調查、調解;因陸某某戶的要求昊大公司無法滿足,在調解不成的情況下,虹口房管局于法定期限內作出房屋拆遷裁決,明確由昊大公司給予陸某某戶六套安置房屋。
根據《拆遷實施細則》的相關規定,用于拆遷裁決安置的房屋應當產權清晰、無權利負擔。
但是虹口房管局提供證據并不足以證明部分安置房屋已取得產權且產權清晰、無權利負擔。
故虹口房管局作出的房屋拆遷裁決認定事實不清,主要證據不足,依法應予撤銷。
陸某某等二十三人的訴訟請求于法有據,應予支持。
據此,原審遂依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條 第(一)項 之規定,于2018年5月10日判決撤銷被訴拆遷裁決,案件受理費50元、鑒定費2,400元,由虹口房管局負擔。
陸某某等二十三人不服,上訴至本院。
上訴人陸某某等二十三人上訴稱:被上訴人原審中提供的證據不合法,原審均認定其效力屬違法裁判;原審未審查被訴拆遷裁決的法律依據,判決書也未有體現,屬重大遺漏;被訴拆遷裁決存在嚴重錯誤,理應依法撤銷。
原審判決公然偏袒被上訴人,認定事實不清,適用法律錯誤。
上訴人請求撤銷原判,依法改判確認被訴拆遷裁決違法。
被上訴人虹口房管局辯稱:上訴人沒有證據證明原審判決認定的事實存在錯誤,且原審已判決撤銷被上訴人作出的行政行為,該行政行為一經撤銷,自始無效,上訴人仍上訴要求改判不能成立。
原審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求依法駁回上訴,維持原判。
原審第三人昊大公司未提供書面陳述意見。
經審理查明,原審判決認定事實清楚,本院依法予以確認。
本院認為:根據《拆遷實施細則》的相關規定,用于拆遷裁決安置的房屋應當產權清晰、無權利負擔。
本案中,至原審判決作出之日前,部分安置用房仍未取得房地產權利證明。
故原審認定被訴拆遷裁決認定事實不清,主要證據不足,并據此作出撤銷被訴拆遷裁決的判決于法有據,并無不當。
上訴人在原審中提出撤銷被訴拆遷裁決的訴訟請求,原審判決支持其訴請后,上訴人仍提出上訴,并要求改判確認違法,實屬無理纏訟。
故對其上訴請求,本院依法予以駁回。
至于拆遷雙方的民事爭議,可通過另行協商的方式解決。
協商不成的,可由被上訴人另行作出房屋拆遷裁決以解決其爭議。
據此,依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十六條 、第八十九條 第一款 第(一)項 之規定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
【律師分析】
公眾號“舊改征收律師”,上海動遷法網首席顧問雷敬祺律師認為:
1、本案涉訴的拆遷許可證頒布在2007年,因此適用當時的法律規定,根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》的相關規定,用于拆遷裁決安置的房屋應當產權清晰、無權利負擔。虹口房管局具作出房屋拆遷裁決所安置的房屋有兩套房屋尚未取得房地產權證,因此不符合法律規定。
2、不服拆遷裁決或征收補償決定的行政訴訟,應當在法律訴訟期限內提出,以免錯過維權的時機。


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