打锦州麻将下载
網站首頁 動遷案例動遷款分割 列表
靜安法院:動遷款分配協議顯失公平可撤銷
編輯時間:2019-03-02 09:40 作者:yanmon 瀏覽量:0

www.toutiao.com 2019-02-25 19:41
■關注本頭條號私信回復“咨詢”,即獲得專業律師法律咨詢。
■專業律師四專標準:專業;專注;專長;專心
■十年訴訟律師,法律策劃是法律服務的高級階段!
■上海動遷法網(dongqianfa.com);公眾號:舊改征收律師;頭條號:舊改征收律師
靜安法院:動遷款分配協議顯失公平可撤銷
靜安法院:動遷款分配協議顯失公平可撤銷
【基本案情】
原告房艷芳向本院提出訴訟請求:1、要求被告給付征收補償款2,668,117元(即總的征收補償利益的40%);2、訴訟費、保全費由被告負擔。
事實及理由:原、被告系表姐妹關系,原告是被告的表姐。
本市靜安區東新民路XXX弄XXX號前后客連天搭、二層閣房屋(以下簡稱系爭房屋)是原告的外公、被告的爺爺談果圣生前承租的公房。
目前該房承租人仍為談果圣,而原、被告為該房的戶籍在冊人員。
2017年9月,系爭房屋被列入上海市靜安區人民政府征收范圍,同為該房的同住人,原、被告均享有與房屋征收事務所簽訂征收補償協議的簽約權。
所以雙方于2017年9月24日經協商一致簽訂了一份《家庭分配協議書》,約定由原告負責對外簽約,被告負責搬遷,對征收利益原、被告雙方按4:6的比例進行分配。
然被告為了一己私利,出爾反爾,竟然在未征得原告同意的情況下,瞞著原告與房屋征收事務所簽訂了《房屋征收補償協議》,并拒絕將簽約情況向原告透露,意欲侵占原告的征收利益。
故請求法院支持原告的訴訟請求。
被告談艷花辯稱,首先,原告沒有在系爭房屋內實際居住滿一年,1995年原告從外地考試到上海學習沒有地方落戶,被告父親出于同情和親情才同意原告將戶口掛在系爭房屋內,原告也明確其對房屋沒有居住權利。
原告在本市有房屋,且一直在該房屋居住至征收,屬于他處有房屋的人。
故原告不是系爭房屋的同住人,不應享受系爭房屋的征收補償利益。
其次,原告與被告于2017年9月24日簽訂的協議屬于顯失公平、重大誤解,應予以撤銷。
當時被告在主觀上對于房屋的征收方案、信息、政策等事項缺乏全面了解,在被征收單位有關人員誤導下,與原告簽訂了該協議。
因原、被告對于簽約主體無法達成一致,被告為了化解矛盾盡快簽約,才違心地與原告簽訂了協議。
如果當時征收部門明確告知被告是系爭房屋的承租人,被告是不會與原告簽訂協議的。
該協議客觀上也是顯失公平的,被告自出生一直在系爭房屋內居住至征收,對于房屋盡到了應承擔的全部義務。
而原告僅僅是空掛戶口,并未實際居住,對系爭房屋未盡到過任何義務。
同時,根據該協議書的約定,在原告去簽約的情況下,被告才應給予原告40%的征收補償款,現協議并未實際履行。
故請求法院駁回原告的訴訟請求。
第三人閘北一征公司未作陳述。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據,本院組織當事人進行了證據交換和質證。
對當事人無異議的證據,本院予以確認并在卷佐證。
根據當事人陳述和經審查確認的證據,本院認定事實如下:
原告房艷芳、被告談艷花系表姐妹關系。
系爭房屋的承租人原為原告的外公、被告的爺爺談果圣(已故)。
系爭房屋遇征收后,北站街道舊改分指揮部向上海北方企業(集團)有限公司就系爭房屋承租人變更發出了建議。
后上海北方企業(集團)有限公司進行了回復,表示經北方集團審核批復,同意將系爭房屋的租賃戶名由談果圣指定變更為孫女談艷花。
遇征收時系爭房屋戶籍在冊人員為原、被告2人,其中原告的戶籍于1995年2月因知青子女回城從江蘇省遷入系爭房屋,被告的戶籍系在房屋內報出生。
2017年12月17日,就系爭房屋簽訂的《上海市國有土地上房屋征收補償協議》載明:系爭房屋記載居住面積31.55平方米,換算建筑面積48.59平方米;被征收房屋價值補償款4,057,519.83元;裝潢補償14,577元;其他各類補貼、獎勵費用:搬家費800元、家用設施移裝費補貼2,500元、居住協議簽約獎勵398,590元、早簽多得益獎勵30,000元、居住均衡實物安置補貼1,214,750元、限定選房補貼485,900元;征收部門應向該戶支付款項合計6,204,637元。
另根據《結算單》顯示,征收部門另發放了居住搬遷獎勵80,000元、簽約搬遷利息68,154.81元、居住提前搬遷加獎120,000元、臨時安置費13,500元。
另查明,2017年9月24日,原告(甲方)、被告(乙方)簽訂的《家庭分配協議書》載明,系爭房屋承租人談果圣于1980年4月1日報死亡,現在冊戶口2人。
就上述房屋征收與補償事宜:一、確定簽約主體;二、補償款分配,原、被告達成協議:1、談艷花委托房艷芳為簽約主體;2、系爭房屋征收補償款談艷花得總額60%;3、系爭房屋征收補償款房艷芳得總額40%;4、待該基地簽約開始,談艷花選擇實物安置,房艷芳也選擇實物安置;談艷花選擇全貨幣安置,房艷芳也選擇全貨幣安置;5、房艷芳負責簽約,談艷花負責房屋搬遷。
再查明,本市徐匯區匯成三村XXX號XXX室(建筑面積29.5平方米)、302室(建筑面積36.2平方米)的權利人于2013年8月15日登記為原告房艷芳。
審理中,被告的證人周某某出庭作證稱,其原住在本市靜安區東新民路XXX弄XXX號,不認識原告,認識被告。
證人自1989年住在78號直至拆遷,被告是住在103號的,兩個房子是對面。
證人平時會去103室玩玩,搓搓麻將。
被告一家其都認識,被告母親已經過世了好多年了,其平時從未見過原告。
被告母親和奶奶在的時候,證人和他們總是一起搓麻將。
1995年的時候,其也會去的。
103號房屋是通客堂,有前后兩間,前面是吃飯的地方,當時里面住了4個人,是被告的一家三口及其奶奶。
被告的證人蔡某某出庭作證稱,其原住在本市靜安區東新民路XXX弄XXX號前樓,其不認識原告,認識被告。
其是2001年開始住到80號前樓的,當時是買下來的。
2001年住進來的時候,被告住在弄堂的對面,與證人的房屋是門對門的,當時被告房子里只有被告一個人居住,其在80號住了5、6年,僅看到被告一個人在這里居住,被告父親平時也不和她一起生活。
證人于2006年搬離了東新民路房屋。
被告的證人雷某出庭作證稱,其原住在本市靜安區東新民路XXX弄XXX號,原、被告其都認識。
其從出生就開始住到105號,直到1997、98年左右。
其住在105號的時候,被告出生在104號,原告是被告阿姨的女兒,原告平時也是經常來的,證人也是看著原告長大的,其上小學初中的時候也看見過原告的,大約是一九八幾年的時候。
原告平常來是過來走親戚的,都是原告和其父母來系爭房屋走親戚。
1995年左右,證人能看見被告在104室居住,當時只有被告一個人在房子里。
1995-1998年期間,其沒看見過原告在這里居住。
對于三位證人的證言:原告表示,第一位證人對居住時間不能確定,回答模糊,年紀大回憶也不清楚,其反復說系爭房屋是103室,但實則是104室,真實性無法采信。
該證人陳述系爭房屋結構是一間,與事實一致,證明系爭房屋確實居住困難。
對于第二位證人的陳述無異議,但其居住時間是2001年以后,對原告在1995的年居住情況根本不了解。
證人說2001年開始被告一個人居住,而被告說自己是1998年一個人居住。
第三位證人回答模糊,說1995年開始被告一個人住,與被告陳述矛盾。
從原告小時候開始,每年寒暑假父母都會帶原告至系爭房屋探親。
被告表示,三位證人的證詞真實可信。
第一位證人雖然記錯了門牌號,但是房屋位置的表述是正確的。
而且三位證人有一點是明確的,原告沒在系爭房屋居住過,偶爾看見原告也只是走親戚。
關于系爭房屋的居住情況:原告表示,其戶口是1995年2月23日遷入系爭房屋的,當時是外婆同意遷入的。
第一個學期1995年9月開學,1995年9月-1996年2月其在系爭房屋內居住過一個學期,從第二個學期開始,舅舅即被告父親稱居住不便,讓其去附近的灶間居住,只有7平米,是舅舅借的,其晚上去睡覺,平時白天洗漱和生活等還是在系爭房屋,直到1998年6月中專畢業。
后來,原告去南京念了三年大專,2001年回上海,父母希望其能夠入住系爭房屋,但被告一家表示不方便,其只能外借房。
先后在建國西路、東安一村、匯城四村借房,直到2005年,其與丈夫貸款購買了一套29平方米的二手房。
2009年,原告又置換到現在居住的匯成三村的房屋。
原告2001年回滬后第一份工作的單位是在肇嘉浜路,后來在黃浦的時代廣場,之后單位是在斜土路。
被告表示,原告從未在系爭房屋內居住過,原告戶口是1995年2月23日遷入系爭房屋的,當時是被告父親和奶奶商量的,被告父親說原告在上海讀書是好事,出于親情考慮,就同意原告戶口遷入了。
被告母親是1995年9月13日過世,當時在家里過世的,原告當時是不在系爭房屋居住的。
原告一直都在周邊借房子居住,原告說是被告父親讓她在外借房居住,但現父親過世了,具體情況被告也不清楚。
2001年原告回到上海,當時系爭房屋自1998年4月奶奶過世后,就只有被告一個人在內居住,不存在居住困難。
關于《家庭分配協議書》的簽訂背景:原告表示,動遷部門經辦人李干曾打電話給原告,讓原告通知被告,約好了一起去動遷組。
動遷組表示因承租人已過世,原、被告需要協商確定簽約主體以及動遷款的分配問題。
后來,原、被告在動遷組達成了上述協議書,一式三份,動遷組也保留了一份。
原告本是同住人,動遷款分配應是對半比例,但考慮到被告未婚且父母過世,為了親情,原告愿放棄一些,故確定了四六比例。
在選擇安置方式上,是被告做主的。
被告拿房子,原告就跟著她拿房子。
被告拿錢,原告就跟著她拿錢。
系爭房屋多年的租金都沒付過,總共6、7千元,當時原告提出對半支付,被告不同意,故都是被告最后付款的。
之后,對于被告會作為簽約人去簽訂動遷協議的原因原告不清楚。
原告也曾去動遷組詢問過,動遷組稱是政府指定的,但未告知具體細節。
當時為此事,原告的父親還與動遷組的經辦人李干發生了沖突。
被告表示,當時為了盡快簽訂征收協議,因為被告方居住條件不好,原告提出征收利益四六開的比例,為了確定簽約的主體,被告為了快點簽訂協議,就同意了。
因為被告他處無房,所以當時雙方約定,以被告方的選擇約定安置方案。
但是等到動遷方案下來,現在政策是一證一套安置房屋,加上原告他處有房且系爭房屋不屬于居住困難,也無法選擇實物安置。
此外,這次動遷政策對不選擇實物安置且本可以購買房屋的人,給予額外的補償去用于在外購買房屋,要是選擇實物安置,這筆補償金就沒有了。
協議書簽訂后,動遷組才通知被告被指定為承租人了,當時征收的方案、細節被告均不清楚,如果知道被告是承租人,被告肯定不同意這個協議。
直到簽征收協議的時候,被告才知道自己被指定為承租人,是動遷組通知被告去簽協議的,然后告知被告已是承租人,并說因為原告外邊有房子又是空掛戶口,原告肯定不是同住人。
當時動遷組查到,原告在徐匯區有2套房子。
現在被告不同意再按《家庭分配協議書》四、六比例分割征收補償利益。
根據第三人提供的結算單,其中有對于被告作為實際居住人的獎勵款項,該款不應屬于系爭房屋應該分割的費用。
現被告愿意給付原告征收補償款80萬元。
【法院判決】
本院認為,民事主體的人身權利、財產權利以及其他合法權益受法律保護,任何組織或者個人不得侵犯。
系爭房屋征收時不符合居住困難戶的標準,故受安置人員由本院根據本案實際情況予以確定。
首先,原告并未提供其戶籍遷入系爭房屋后曾實際居住的證據,而被告認為原告從未在系爭房屋內居住過。
其次,原告自2001年回滬就業后,雖系在外借房居住,但此時系爭房屋內僅有被告一人居住,再結合系爭房屋的面積、原告租借房屋的地址及原告的工作單位,本院認為,原告系為了工作、生活便利選擇租房居住,并不存在原告所稱的因居住困難無法入住的情形。
第三,原、被告曾簽訂《家庭分配協議書》,就簽約主體、征收補償款的分配達成了協議,但結合協議書的文意,本院認為,該分配比例系與簽約主體資格的確定具有關聯,之后公房管理單位已將系爭房屋的承租人變更為被告,被告亦與第三人簽訂了征收補償協議。來源公眾號“舊改征收律師”
協議書的履行條件已然發生了變化,再結合系爭房屋的來源、居住使用情況、原、被告的他處房屋情況等本案實際情況,原告再行要求按照協議書確定的分配比例取得征收補償款確有顯失公平之處,雙方不應再按照《家庭分配協議書》履行。
現被告表示,愿意給付原告征收補償款80萬元,數額尚屬合理,本院予以確認。
據此,依照《中華人民共和國民法總則》第三條、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第二百四十條 之規定,判決如下:
被告談艷花應于本判決生效之日起七日內給付原告房艷芳征收補償款80萬元。
【律師分析】
公眾號“舊改征收律師”,上海動遷法網首席顧問雷敬祺律師認為:
1、《家庭分配協議書》系雙方真實意思表示,在沒有證據證明存在脅迫、重大誤解等情形時候,應當按照協議履行,一審法院認為顯失公平值得商榷;
2、本案中,原告缺乏為何沒有實際居住特殊情形除外的證據,處于不利地位,但如果當時能在《家庭分配協議書》關于居住問題讓對方確認,結果可能會兩樣。
(當事人姓名為化名)


打锦州麻将下载 53982158819833416194143071897378346900415230789569798034600893926324825113401642749337314620611 (function(){ var bp = document.createElement('script'); var curProtocol = window.location.protocol.split(':')[0]; if (curProtocol === 'https') { bp.src = 'https://zz.bdstatic.com/linksubmit/push.js'; } else { bp.src = 'http://push.zhanzhang.baidu.com/push.js'; } var s = document.getElementsByTagName("script")[0]; s.parentNode.insertBefore(bp, s); })();