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浦東法院:無證建筑物拆違補償款按照誰建造歸誰所有原則
編輯時間:2019-03-02 09:38 作者:yanmon 瀏覽量:0
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浦東法院:無證建筑物拆違補償款按照誰建造歸誰所有原則
浦東法院:無證建筑物拆違補償款按照誰建造歸誰所有原則
【基本案情】
吳五星上訴請求:維持一審判決第三項,撤銷一審判決第一、第二、第四項,改判上海市浦東新區XX路XX號尚未發放拆違補償款10,166,415.56元中的3,012,806.06元歸方華應所有,6,356,178.90元歸吳五星所有;本案一審、二審案件受理費由法院依法裁決。
事實和理由:龐振奮與方華應之間系房屋租賃合同關系,即便龐振奮對租賃廠房存在改擴建的行為,其與方華應之間也僅是存在改擴建費用如何分擔的問題,不涉及到拆違補償款的分配。
拆違補償款的分配對象是廠房的所有權人或者構筑物的所有人,承租人不享有相應的拆違補償利益。
退一步講,即便法院認為龐振奮享有拆違補償利益,根據方華應與龐振奮簽訂的租賃合同第五條之約定,增加部分的面積的20%的賠償款屬于方華應,而根據方華應與吳五星間的約定,方華應與吳五星應按照三七比例分配,故吳五星也應享有龐振奮可得補償利益中的14%。
吳五星的上訴請求依法應得到支持。
被上訴人方華應辯稱,不同意吳五星的上訴請求。
一審判決查明事實清楚,適用法律正確,請求駁回上訴,維持原判。
被上訴人龐振奮辯稱,不同意吳五星的上訴請求。
一審判決查明事實清楚,適用法律正確,請求駁回上訴,維持原判。
原審第三人溫國星未具答辯意見。
方華應向一審法院提出訴訟請求:1、吳五星支付方華應拆違補償款4,710,268.46元;2、案件受理費由吳五星負擔。
一審法院認定事實:方華應與吳五星系親屬。
自2002年起吳五星承租坐落于上海市浦東新區XX鎮XX村土地20畝,無證建造廠房用于出租。
2004年6月,方華應、吳五星簽訂《合同書》,主要約定以下內容:一、雙方共同投資開發位于上海市浦東新區XX鎮XX村XX隊、第十生產隊租賃土地建造工業廠房出租,租賃土地約20畝左右,租賃時間為12年,地塊坐落于XX路XX號(自編號)外環線外楊高南路立交東側,東西長約200米,南北長約200米;二、甲方吳五星投資股權百分之柒拾,乙方方華應投資股權百分之叁拾,公司名稱上海市A有限公司,法人代表吳五星;三、目前已建好廠房壹萬貳仟平方米左右,路面貳仟肆佰平方米左右,院地面約壹仟貳佰平方米左右,由吳五星、方華應管理,共同收取租金,收到金額必須進賬,不得私自挪用公款;由甲乙雙方按投資款來分租金;公司內外開支必須經雙方同意方可,私自決定無效,公司財務章由雙方分開保管;四、未盡事宜雙方協商補充。
2011年5月,吳五星作為承租方與案外人上海B有限公司(以下簡稱B公司)就該地塊續簽《土地租賃合同》,約定租賃期限自2011年5月8日至2016年5月7日,年租金壹拾陸萬貳仟元,每年第一季度付款等。
方華應、吳五星均以各自名義對外出租廠房并收取租金,由其不定期結算。
溫國星向方華應、吳五星承租其中2畝土地,建造廠房1,273.82平方米并以其個人名義出租。
2015年7月,方華應為出租方(甲方)、龐振奮為承租方(乙方)簽訂《房屋租賃合同》,約定龐振奮承租本市浦東新區荻山村安南生產隊北河邊第一幢房屋(XX路XX號原廠區自編號)作為裝修公寓房使用,建筑總面積1,200平方米,承租期限至市政開發動遷日止;……乙方在公寓裝修中基于原房屋面積基礎上所擴增建筑面積(原房屋為1層,經乙方獨自擴建后為2層);……乙方在公寓房裝修過程中不基于原房屋基礎上所擴增建筑面積,所有拆遷賠償都屬于乙方所有。
2016年4月,包括該租賃土地在內的區XX鎮生態環境綜合整治項目,方華應、吳五星不再出租廠房。
2016年5月29日,以案外人B公司為甲方、上海C有限公司(以下簡稱C公司)為實施單位,吳五星為乙方簽訂《三林鎮生態環境綜合整治舊材料回購協議書》(以下簡稱《回購協議書》),主要內容為:1、乙方承租建筑物位于浦東新區XX路XX號范圍內,房屋建筑面積15,626.41平方米,場地5,070平方米,圍墻359.15米。
2、乙方確保上述舊材料回購范圍內各類建筑物、構筑物在本協議簽訂前后均不存在權利瑕疵及第三方主張,如發生第三方爭議由乙方無條件負責并予以消除,承擔全部法律及經濟責任和由此造成甲方的一切損失。
3、經協商一致,甲方對乙方采取貨幣補貼形式,舊材料回購補貼為5,460,133元。
4、本次舊材料回購僅根據結構類型結合相關建筑面積予以補貼,取消房屋裝修補貼、附屬設施補貼、停業停產損失補貼、搬遷獎勵費、租賃戶清退違約賠償、機器設備、搬遷等一切費用補貼。
5、協議生效后7個工作日內甲方支付乙方30%補貼費1,638,039.90元;乙方按交房標準移交房屋、建筑物及場地后30個工作日內甲方支付50%費用計2,730,066.50元;協議通過審計并實施拆除完畢后支付余款1,092,026.60元。
6、乙方負責自行搬遷并于2016年6月30日前將建筑物交給甲方予以拆除。
7、甲方委托上海C有限公司享有本合同項下一切甲方應有的權利和義務。
同日,以案外人B公司為甲方、C公司為實施單位,吳五星為乙方簽訂《三林鎮生態環境綜合整治配合獎勵協議書》(以下簡稱《獎勵協議書》),主要內容為:一、配合整治獎勵費:建筑面積為15,626.41平方米,每平方按300元計共4,687,923元;2、產業結構調整:建筑面積為15,626.41平方米,每平方按280元計共4,375,394.80元;3、上述兩項獎勵費合計9,063,317.80元。
二、支付方式:1、本協議生效后7個工作日內甲方支付乙方30%計2,718,995.34元;2、根據《回購協議書》乙方移交房屋后30個工作日內甲方支付50%計4,531,658.90元;3、本協議通過審計并實施拆除完畢后支付余款1,812,663.56元等。
截止2016年8月,XX路XX號上建筑物已被拆除,除溫國星、龐振奮外的租賃戶亦已清退完畢。
2017年8月,B公司向吳五星賬戶轉入第一筆補償款計4,357,035.24元,吳五星將其中100萬元交付方華應,將其中35萬元交付溫國星。
方華應則向龐振奮支付80萬元。
本案一審審理中,方華應、吳五星同意溫國星對補償獎勵費的主張,但對以下事項意見不一:
一、本案標的物即應當予以分割錢款的范圍及是否具備分割條件。
方華應認為《回購協議書》中約定的回購補貼5,460,133元以及《獎勵協議書》約定的獎勵費9,063,317.80元,共計14,523,450.80元為本案標的,屬拆違補償款,應當由方華應、吳五星共有;案外人B公司負有發放上述錢款的義務,具備分割的條件。
吳五星則僅同意分割回購補貼,認為《獎勵協議書》中約定獎勵費的權利人為吳五星個人,具有人身屬性,與方華應及他人無涉;且尚未發放錢款屬于對案外人的債權,不具備分割條件。
龐振奮同意方華應意見。
溫國星未發表意見。
二、是否應當將方華應、吳五星在經營中的各種支出在本案中一并處理。
方華應提出其主要支出項目如下:吳五星尚欠方華應租金20萬元、清退租戶支出(支付80萬元給龐振奮)、維修廠房、支付公用事業費等各項支出,為此提供銀行轉賬憑證及收條送貨單結算單等證據,要求一并處理。
吳五星則主張:多支付方華應租金98,502元、水電等公用事業費、廠房維修及裝修費用、清退租戶的費用、支付人工工資及勞務報酬、為訴訟支付的律師費、交通費及停車費等以及法院判決書,證明其尚有應支付執行款等,并補充稱尚有在經營中發生訴訟、未結案件要求一并處理。
三、方華應與龐振奮簽訂《租賃合同》效力以及其是否應得回購補貼、獎勵費以及數額。
方華應稱多年來其與吳五星均以個人名義對外簽訂協議,故與龐振奮簽訂協議并無不妥,提供:《三林鎮外環外區域生態環境綜合整治非居住房屋(未見證)丈量成果報告》、《三林鎮外環外生態環境綜合整治非居住房屋(未見證)丈量現場確認單》、《浦東新區三林鎮XX路XX號-吳五星房屋平面示意圖》等證據,證明:龐振奮承租部位在XX號XX號,為磚混結構,建筑面積2,785.98平方米。
其中1,200平方米為龐振奮租賃、340平方米為案外人盛某租賃,剩余1,245.98平方米為龐振奮自建部分;其應得補償分三部分:1、自建面積1,245.98平方米X880元/平方米(其中280元產業調節費、300元拆遷獎勵費、300元為磚混結構房屋的建筑材料費);2、場地+圍欄共650米X100元/米,其中650元場地圍欄系龐振奮承租廠房后向相鄰村民租賃、100元/米系根據補償口徑確定;3、租賃面積1,200平方米X280元/平方米,該部分系龐振奮承租面積應得的產業調節費,以上共計1,497,462.40元。
龐振奮確認上述計算方式及數額。
吳五星稱方華應無權與龐振奮簽訂合同,該合同無效,龐振奮不能據此獲得任何利益;對龐振奮實際租賃部位無異議,亦確認進行過加層,但由何人建造的吳五星不清楚;對租賃給盛某的面積不確定;圍欄應當包含在出租標的中,補償款中產業調節費應當歸吳五星所有。公眾號“舊改征收律師”
四、分割意見。
方華應要求在全部拆違補償款14,523,450.80中扣除溫國星、龐振奮的應得數額后的30%;吳五星則同意舊材料回購補貼5,460,133元中扣除溫國星應得的114萬余元以及吳五星已經支付費用后按三七比例分配。
一審法院認為,方華應、吳五星于2004年6月簽訂的《合同書》明確,雙方共同在吳五星租賃土地上建造廠房用于出租并對投資比例等作出約定,且之后亦按此履行。
《回購協議書》、《獎勵協議書》中約定的拆除該土地上全部房屋、場地圍墻等給予的舊材料回購補貼及獎勵費等,均按照建筑面積計算,故應當認定為對該土地上全部建筑物拆除給予的各類補償,當屬方華應、吳五星共有;因以吳五星名義承租土地,故B公司與之簽訂上述協議并無不當,吳五星據此認為《獎勵協議書》系對其個人的獎勵、缺乏事實依據。
現應發放的款項已在案外人B公司處,吳五星關于訟爭錢款不具備分割條件的主張,不予采信。
基于上述認定事實,本案標的為全部拆違補償款的分割,方華應、吳五星各自主張的在經營中的各類支出等均不屬于本案審理范圍,其可依據雙方協議另行協商或訴訟。
方華應與龐振奮所簽訂的租賃合同效力不屬本案審理范圍;龐振奮提供證據足以證明其向方華應承租廠房并建造加層的事實,對此亦予以確認。
溫國星、龐振奮依據向方華應、吳五星租賃廠房的事實取得回購補貼及獎勵費等,在本案中亦為權利人,對此一并處理。
方華應、吳五星及溫國星對溫國星應得回購補貼及獎勵費數額無異議,予以確認。
吳五星對龐振奮的主張補償款的計算方法均不予確認,對此一審法院認定如下:23號總面積及磚混性質由第三方的評估報告予以確認,雙方對此均無異議,予以確認;該面積中包含方華應出租給龐振奮的1,200平方米,其余均系之后由他人建造;據龐振奮自認,其中1,245.98平方米為其建造,另有三百余平方米屬他人建造,對此吳五星并無相反證據證明,且該主張屬對龐振奮不利陳述,綜上對此予以確認,結合補償標準確定該部分補償款為1,096,462.40元。
龐振奮主張其擁有650米場地和圍欄并要求按每平方米100元標準取得補償款,但未就此提供證據,且吳五星予以否認;估價公司所做丈量報告中亦無分類,故龐振奮可在取得證據后另行向方華應、吳五星主張。
龐振奮主張的承租部分、即1,200平方米的產業調節費(每平方米280元),同樣缺乏依據,該部分補償按《獎勵協議書》等約定,均給予違建所有人,故對龐振奮該部分主張難以支持。
鑒于第一筆補償款已經發放,方華應、吳五星以及龐振奮、溫國星均得到了不同數額的補償款,故本案對剩余10,166,415.56元進行分割。
溫國星經法院傳票傳喚,無正當理由拒不到庭參加訴訟,放棄行使訴訟權利,應當自負相應的法律后果。
【法院判決】
一審法院審理后于2018年4月27日作出判決:一、上海市浦東新區XX路XX號尚未發放拆違補償款10,166,415.56元中的3,483,867.34元歸方華應所有;二、上海市浦東新區XX路XX號尚未發放拆違補償款10,166,415.56元中的5,588,655.22元歸吳五星所有;三、上海市浦東新區XX路XX號尚未發放拆違補償款10,166,415.56元中的797,430.60元歸溫國星所有;四、上海市浦東新區XX路XX號尚未發放拆違補償款10,166,415.56元中的296,462.40元歸龐振奮所有。
案件受理費82,798元,保全費5,000元,以上共計87,798元,由方華應負擔30,106元,吳五星負擔48,309元,溫國星負擔6,823元,龐振奮負擔2,560元。
二審中,各方當事人均未向本院遞交新證據。
經本院審理查明,一審法院認定的事實無誤,本院依法予以確認。
本院另查明,方華應與龐振奮簽訂的《租賃合同》第5.4條約定,龐振奮在公寓房裝修過程中,基于原房屋面積基礎上所擴增面積(原房屋為1層,經龐振奮獨資擴建后為2層),當公寓房遇到開發商拆遷,方華應、龐振奮雙方商定開發商對增加的建筑面積賠償分配方案,龐振奮支付方華應動遷其中增加面積部分的賠款的20%。
如龐振奮沒有得到相應的賠款,方華應無權享有賠款方案。
本院認為,龐振奮向方華應租賃部分廠房后,對租賃廠房進行了改擴建,使得租賃廠房的面積增加。
則在拆違過程中,對改擴建部分的補償或者獎勵,應歸搭建人龐振奮所有。
吳五星關于龐振奮不享有拆違補償利益的上訴意見,缺乏法律依據,本院不予采納。
一審法院對龐振奮可得補償款的范圍及數額的認定并無不當,本院予以認同,理由不再贅述。
方華應與龐振奮簽訂的租賃合同約定,當遇到開發商拆遷,方華應、龐振奮商定開發商對增加的建筑面積賠償分配方案,龐振奮支付方華應動遷其中增加面積部分的賠款的20%。
但本案中,龐振奮改擴建的廠房因系違章建筑而被相關職能部門拆除,并非因房地產開發商開發該地塊而拆遷,龐振奮向方華應讓渡20%補償款的條件并不成就。
故吳五星關于龐振奮可得補償款中的20%應歸吳五星與方華應所有的上訴意見,本院不予采納。
在扣除吳五星、方華應、龐振奮、溫國星已得補償款后,一審法院對剩余的10,166,415.56元補償款項的分配,具有相應的事實基礎和合同依據,本院予以維持。
吳五星的上訴請求,本院予以駁回。
綜上所述,一審法院根據查明的事實所作的判決并無不當,本院予以維持。
上訴人吳五星的上訴請求,缺乏事實基礎及法律依據,本院予以駁回。
據此,依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 、第一百七十條 第一款 第一項 之規定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
【律師分析】
公眾號“舊改征收律師”,上海動遷法網首席顧問雷敬祺律師認為:
1、無證建筑物、違章建筑按照征收法律規定不予補償,但實踐中,該建筑物由于歷史原因產生,一般相關部分都會給予一定數額的補償。
2、補償款分割中主要考慮建筑物的來源和貢獻,一般遵循誰建造歸誰所有的原則。
(當事人姓名為化名)


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