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房屋征收導致租賃合同不能繼續履行的如何處理
編輯時間:2019-02-10 18:17 作者:yanmon 瀏覽量:0

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房屋征收導致租賃合同不能繼續履行的如何處理


公眾號“舊改征收律師”收集整理。

(一)租賃合同關于房屋征收有約定的

1. 如合同約定以發生征收為解除條件的,法院一般支持合同解除,并傾向于判決承租人待征收補償協議簽訂后再向出租人主張征收補償利益:

(1)合同約定自動解除的,一般以征收決定公告日為解除日;

(2)合同因一方行使解除權解除的,以行使權利通知送達日為解除日。

2. 如合同約定發生征收后對承租人不作任何補償的,則需探求該條款訂立時雙方的真實意思:

(1)如真意是承租人放棄的是向出租人主張損失賠償的,則承租人可待出租人獲得征收補償利益后主張征收補償利益;

(2)如真意是承租人放棄的是向出租人主張征收補償的,則承租人不得再主張任何征收補償利益(亦有極少數法院選擇突破意思自治,根據公平原則支持承租人取得部分征收補償利益)。

(二)租賃合同關于房屋征收無約定

1. 房屋征收作為不可抗力導致合同解除或終止的,各地法院判決的傾向意見不統一(但在征收補償協議未簽時,根據先補償后搬遷的原則及保護承租人的合法權利,法院不宜直接判決解除)。

2. 不定期租賃關系中,任一方可隨時要求解除或終止合同:

(1)出租人在征收決定公告前行使解除權的,法院多予支持,且不支持承租人關于分割征收補償利益的主張;

(2)在征收決定公告后行使解除權的,法院亦多予支持,但支持承租人可在征收補償協議簽訂后向出租人主張征收補償利益。

(三)租賃合同無效

多為租賃標的系非法建筑而導致的合同無效,在此情形下,合同中關于爭議解決的條款仍為有效,除此之外的其他約定均屬無效;出租人基于合同無效要求承租人返還房屋的請求一般多為法院支持,承租人主張損失賠償或補償的,多由法院根據雙方過錯程度及合同履行的實際情況來判定。


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