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【原創】一位律師眼中的上海房屋征收動拆遷政策十年變遷
編輯時間:2019-02-09 21:23 作者:yanmon 瀏覽量:0

文/雷敬祺 北京盈科(上海)律師事務所律師

筆者2003年就讀華東政法大學法律碩士時就開始通過互聯網接受網友的法律咨詢,發現咨詢量最多的是動拆遷問題,那時候也在準備司法考試,但課本上并沒有動遷相關法律規定,實務操作也都是按照政策來執行,各基地規定還不太一樣。于是,為了準確回復網友的問題,便開始大量收集和研究動拆遷相關的政策規定及法院判例。

從2003年到2019年,十多年來,筆者看到了上海拆遷政策從混亂到規范,也看到了一個拆遷暴富的時代來臨和結束。

按照時間脈絡上海房屋征收動拆遷政策主要分為以下幾個階段:

一、1991年至2001年

主要法律依據:

1、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》(1991年7月19日上海市人民政府發布),也被稱為“黃菊4號令”。

2、《上海市個體工商戶營業用房拆遷安置補償辦法》(1997年4月22日市人民政府發布)。

3、《上海市危棚簡屋改造地塊居住房屋拆遷補償安置試行辦法》(1997年12月8日市人民政府發布)。

【主要政策口徑】:“數磚頭”。

根據“黃菊4號令”第二十八條規定,拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人,依照本細則規定給予補償。拆遷補償實行產權調換、作價補償、或者產權調換和作價補償相結合的形式。產權調換的面積按照所拆房屋的建筑面積計算。作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積計算。具體估價標準由市建委會同市物價局等部門按重置價格結合成新的原則制定。

因此,該階段上海拆遷政策主要為“數磚頭”,按照被拆遷房屋的面積給予產權調換或者作價補償。

二、2001年至2011年

主要法律依據:

1、《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》(2001年10月29日上海市人民政府令第111號),也被稱為“111號令”。

2、關于貫徹執行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知(滬房地資[2001]0673號)

3、《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法》(2006年7月1日市人民政府令第61號發布)也被稱為“61號令”。

【主要政策口徑】: “數磚頭”+“數人頭”。

根據“111號令”第三十二條(拆遷補償安置方式)拆遷補償安置可以實行貨幣補償,也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換(以下稱價值標準房屋調換);拆遷居住房屋,還可以實行以房屋建筑面積為基礎,在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換(以下稱面積標準房屋調換)。

第三十三條(居住房屋的貨幣補償金額)拆遷居住房屋,貨幣補償金額應當根據被拆除房屋的房地產市場評估單價和被拆除房屋的建筑面積確定。

因此,該階段上海拆遷政策主要為“數磚頭”,被拆遷人可以根據具體情況選擇價值標準房屋調換或者面積標準房屋調換。

但是到了2006年,上海市政府頒布了“61號令”,也就是《上海市城市房屋拆遷面積標準房屋調換應安置人口認定辦法》。 該辦法關于應安置人口認定標準規定如下:

第六條(應安置人口的認定標準一)截至房屋拆遷許可證核發之日,在被拆遷房屋處有本市常住戶口連續滿一年,在本市無其他住房(或者雖在本市有其他住房,但居住困難),且居住在被拆遷房屋的人員,可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口。

第七條(應安置人口的認定標準二)截至房屋拆遷許可證核發之日,在被拆遷房屋處有本市常住戶口未滿一年,在本市無其他住房(或者雖在本市有其他住房,但居住困難),居住在被拆遷房屋,且符合下列特殊情形之一的人員,可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口:

(一)拆遷范圍內應安置人口的未成年子女;

(二)因工作需要調回本市的干部、職工及其隨遷家屬,在拆遷范圍內直系親屬處落戶的;(三)因離休、退休、退職從市外遷回拆遷范圍內家中的;

(四)海員、船員、野外勘探人員、就學等人員遷回拆遷范圍家中的;

(五)本市居民因應征入伍、出國(境)而注銷拆遷范圍內的戶口,后又恢復戶口的;

(六)本市居民因服刑、被勞動教養、人民法院宣告失蹤或者宣告死亡等注銷拆遷范圍內的戶口,后又恢復戶口的;

(七)市政府規定的其他情形。

第八條(應安置人口的認定標準三)房屋拆遷許可證核發之日,不具有拆遷范圍內的本市常住戶口,在本市無其他住房(或者雖在本市有其他住房,但居住困難),且符合下列特殊情形之一的人員,可以認定為被拆遷居住房屋的應安置人口:

(一)有本市常住戶口的未成年人,且其父母屬于拆遷范圍內的應安置人口;

(二)戶口從被拆遷房屋內遷出,且拆遷時仍處于遷出狀態的海員、船員、野外勘探人員、就學等人員(不包括已在外地結婚的);

(三)因應征入伍而注銷戶口的人員;

(四)因服刑或者被勞動教養而注銷戶口的人員;

(五)戶口不在本市的人員,因結婚實際居住在被拆遷房屋內至房屋拆遷許可證核發之日滿兩年,且其配偶屬于拆遷范圍內的應安置人口;

(六)市政府規定的其他情形。

根據“61號令”第六、七、八條規定了應安置人口認定的三個標準,這個規定的出臺,標志著當時上海的拆遷口徑從“數磚頭”為主轉向了“數人頭”為主,政策出臺的目的很人性化,但也為后來鉆政策空子的人打開了一個口子,打開了一個上海拆遷暴富的時代。

這個政策出臺之后,一個小房子里面有幾十個戶口的新聞報道時常可見,同時,在拆遷過程中拆遷人要對被拆遷人(戶)的應安置人口進行認定和公示,當時的拆遷人主要是開發商,這種情況下開發商與拆遷戶便展開了激烈的博弈,引發了諸多矛盾和爭議。

在法律實務處理中,矛盾主要有兩類,一類是針對拆遷人的,主要為協議無效或依法安置糾紛;另一類是針對被拆遷人動遷利益內部分配的糾紛,關鍵點也在于應安置人口的認定。而針對拆遷人的爭議法律程序走完扔無法解決,就會轉化成為信訪矛盾。筆者雷敬祺律師在世博會期間就參與了大量涉動拆遷信訪矛盾的化解,向有關部門出具法律意見,成為上海市“引人律師參與市領導調研信訪突出矛盾試點工作”先期試點單位參與調研律師之一。

三、2011年至今

主要法律依據:

1、《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》(2011年10月19日上海市人民政府令第71號公布) 也被稱為“71號令”。

2、上海市人民政府辦公廳轉發市住房保障房屋管理局關于貫徹執行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干意見的通知(滬府辦發〔2012〕24號)

【主要政策口徑】:“數磚頭”+托底保障

“71號令”第五條(征收主體與征收部門)區(縣)人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。區(縣)房屋行政管理部門為本行政區域的房屋征收部門,負責組織實施房屋征收與補償工作。房屋征收部門可以委托房屋征收事務所,承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收事務所不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收事務所在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督,并對其行為后果承擔法律責任。

第二十六條(征收居住房屋的補償方式)征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的,房屋征收部門應當提供用于產權調換的房屋,并與被征收人、公有房屋承租人計算、結清被征收房屋補償金額與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收居住房屋的,作出房屋征收決定的區(縣)人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房源,供被征收人、公有房屋承租人選擇,并按照房地產市場價結清差價。就近地段的范圍,具體由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案征求意見過程中確定。

第二十七條(征收居住房屋的補償、補貼和獎勵)征收居住房屋的,應當根據不同情況,按照本細則規定給予被征收人、公有房屋承租人以下補償、補助:(一) 被征收房屋的房地產市場評估價格;(二) 價格補貼;(三) 特定房屋類型的套型面積補貼;(四) 居住困難戶的保障補貼;(五) 搬遷費和臨時安置費。對按期簽約、搬遷的被征收人、公有房屋承租人,房屋征收部門應當給予獎勵,具體獎勵標準由各區(縣)人民政府制定。

國務院2011年1月21日發布《國有土地上房屋征收與補償條例》之后,上海的拆遷政策也發生了巨大變化。首先是用詞的變化,由“房屋拆遷”變更為“房屋征收”,其次是拆遷主體和部門的變化,征收主體由開發商變為政府,征收部門由動遷組變為征收事務所,再次就是拆遷政策的變化。

根據“71號令”房屋征收分為兩種情況,一種是為了公共利益的房屋征收,一種是舊城區改建征收,兩種情況下的征收補償方式略有不同,但主要為按照面積給與補償,同時居住困難戶有保障補貼。例如:享受托底保障的被征收戶,可購買的安置房屋的面積和房型,以托底保障對象每人22平方米的標準進行選購。此外,被認定為居住困難的人員,也可按每人22平方米的標準購買安置房屋。原則上產權調換房屋的購買實行“一證一套”,鼓勵自行購房。所謂“一證一套”,是指被征收戶每戶原則上只能選購一套安置房,所選房屋的價值總額不得超出補償金額。基地提供安置房源時,不再考慮被征收戶的家庭結構,經認定符合居住困難戶條件的,居住困難戶保障補貼可用于購買本地塊安置房源。更多最新上海拆遷政策解讀可以關注筆者的微信公眾號或頭條號“舊改征收律師”。

上海拆遷新政實施之后,在法律實務處理中糾紛明顯減少,主要糾紛集中在征收之后家庭內部的征收補償款或安置房屋共有糾紛。該類糾紛的關鍵點在于共同居住人的認定。

據此,上海拆遷暴富的時代結束!一個更規范更完善更公正的房屋征收法律時代來臨!筆者也相信,隨著上海房屋征收政策越來越完善,舊城改造將讓上海城市越來越美好。

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