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大型企業拆遷項目運作法律服務經驗分享
編輯時間:2018-12-01 10:39 作者:admin 瀏覽量:0
大型企業拆遷項目運作法律服務經驗分享

主講人:雷敬祺  北京盈科(上海)律師事務所合伙人律師

   企業拆遷,現在法律上稱“企業搬遷”,主要指涉及企業的房屋和土地征收。所謂大型企業這里并沒有一個清晰的劃分概念,主要特指占有土地較多(比如30畝土地以上)或合法建筑物面積比較大(比如1萬平米以上)或拆遷中涉及補償金額比較高(比如1億以上)的企業。之所以把大型企業拆遷項目和一般企業拆遷項目區分開來,是因為在實務當中,大型企業拆遷項目和一般企業拆遷項目的談判籌碼、運作思路和法律服務內容是有很大差異的。大型企業由于占有土地比較多、合法建筑面積比較大、補償金額比較高,因此在拆遷過程中往往具有比較大的談判籌碼,因此并不能用一般法律規定的思維來推進。
   筆者雷敬祺律師從自己最近辦理的幾件大型企業拆遷項目成功案例中,總結出一些共性的經驗,供大家分享。部分案例上傳在上海動遷法網網站上,感興趣的朋友可以搜索查看。
   第一、利益最大化的運作方向
   無論是企業還是個人、大型企業還是小型企業,拆遷過程中的利益最大化,一般指獲得最大限度的補償,總是被拆遷人(被征收人)的終極目標。對于大型企業來說,獲得最大限度的現金補償也是目標,但實現土地置換,重新獲得土地或建筑物,更能實現未來利益的最大化。
   第二、拆遷評估權的爭取
   按照法律規定,選擇評估公司的游戲規則是政府部門指定5家有影響資質的評估公司,被拆遷企業只能在指定的5家當中選擇其中1家。從規則制定的本身來看,已經把評估結果的空間堵死,無論如何選擇,評估結果都在可控范圍之內。小型企業拆遷無法突破固有的規則,因此,按照法律規定的套路推進,很難獲得理想的補償結果。大型企業拆遷項目,由于大型企業本身的資源優勢,使得其在拆遷談判中具有較大的話語權,因此,拆遷評估權的爭取往往是必須的環節。
   第三、細節決定結果
   1、法律服務的內容更多。大型企業拆遷項目涉及的法律服務內容和流程都是比較完善的,從與政府的搬遷框架協議、會議紀要、備忘錄,甚至必要時候的行政復議和行政訴訟,搬遷損失報告的制作等等。
   2、做好最壞的準備。過程決定結果,在沒有最終簽訂補償協議之前,一切都存在變數,對于企業來說,必須做好最壞情況的準備,做好不同情況的應對的預案,這樣才能做好心中有數。
   3、不要遺漏一切可以爭取的損失補償。對于企業拆遷,法律規定的補償很原則,無非就是被征收房屋的市場評估價格、設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用、停產停業損失補償,而在實踐操作中,對于企業來說,一切合理損失的補償都可以主張。往往有些損失真實存在,而法律上并無明確規定可以獲得補償,比如過渡期間重新租賃場地的租金、無形資產的損失等。
   4、盲目做釘子戶拿不到高補償。釘子戶已經成為中國拆遷中的必然存在的現象,很多個人釘子戶確實以此獲得的高額的拆遷補償。因而,某些小型企業的老板也往往效仿,一開始就放出狠話,不到多少補償死也不會搬走,但是,結果大部分是不如人意的。由于蠻干,他們放棄了很多可以爭取自己權益的機會,也忽視了個人與企業的區別,在中國做企業,特別是要把企業做大做強,受到的牽制還是很多的。因此,大型企業拆遷項目的運作,是要有智慧的。
   綜上,大型企業拆遷項目的運作,要依法進行,但又不能陷入法律規定的固有思路;要有理有節,不能盲目放棄權利;要有準備,不能放松思想。這樣,才能實現企業拆遷利益最大化的目標。



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雷敬祺律師,北京盈科(上海)律師事務所,合伙人
法律碩士,上市公司獨立董事任職資格
上海律協投融資基金業務委員會委員
上海律協不動產征收業務委員會委員
手機:13564692603
地址:上海市恒豐路500號(裕通路100號)洲際商務中心15、16層
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