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淺談上海拆遷新規下的企業拆遷
編輯時間:2018-12-01 10:39 作者:admin 瀏覽量:0


淺談上海拆遷新規下的企業拆遷

(文/雷敬祺律師)

國務院層面《國有土地上房屋征收與補償條例》出臺之后,上海的地方房屋征收相關細則及規定經過多方努力和爭論,終于在最近出臺。分別是2011年10月19日公布的上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則【市政府令第71號】(以下稱“新細則”)及2011年11月4日公布的《上海市征收集體土地房屋補償暫行規定》【滬府發〔2011〕75號】,這就是目前最新的上海地方征收國有或集體土地上房屋的最新法律依據。(詳見上海動遷法網

http://www.nvltc.tw)

新規相比之前的法律規定,應該說有很大進步的地方,主要的重點是放在了居民房屋的拆遷補償規定,對于企業拆遷的規定甚少,甚至回避了由于租賃關系而形成的企業拆遷規定。
我們首先看看新規對于被征收主體的規定。“新細則”第二十三條(征收補償協議主體的確定)房屋征收補償協議應當由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶,按戶進行補償。被征收人以房地產權證所載明的所有人為準,公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準。很顯然,“新細則”下的征收主體只有被征收人和公有房屋承租人兩種類型,未包括房屋實際承租人,也即是由于市場上租賃關系的企業在拆遷過程中并不適用新規,因為其并不是新規下的征收主體。然而,我們知道,在房屋征收過程中,如果存在由于租賃關系而存在的拆遷企業,該企業是房屋的實際使用人和企業的實際經營人,是拆遷直接需要搬遷的對象,在拆遷過程中,如果法律并無其權益的相關規定,那么必然容易產生糾紛導致矛盾,影響拆遷的進程。

那么,由于市場上租賃而實際經營的企業,在面臨到拆遷的時候,權益如何保護?雷敬祺律師認為:
首先,充分利用好租賃合同。租賃合同的有效性合法性是主張賠償的直接依據。當然我們看到很多類似租賃合同都有遇拆遷終止合同并不予賠償的條款。我們認為,類似條款并不一定合法有效。因為拆遷事實產生之后,有相應的拆遷法律關系來對各方的權利義務進行規范。
其次,要參與并重視評估。在拆遷過程中,很多損失是通過評估來固定的,比如設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用、停產停業損失補償等。當然,評估只是參考,并不是最終補償的結果。
第三,要重視談判技巧和局勢的掌控。拆遷談判是一場對抗性很強并充滿斗智斗勇的談判,并不見得你舉旗吶喊做釘子戶就能見成效,談判方案的設計以及火候的把握,很大程度上決定著補償結果。必要時候應當聘請專業拆遷律師參與把關。

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